日圓不斷下跌，除了增加日遊吸引力，買日本樓也成為熱門話題。在下和從事日本物業的朋友討論過，和大家分享在日本買房子的注意重點。優質物業有什麼條件？如何才有穩定回報？奧運開賭和量化寬鬆對樓市的影響如何？在日本買樓收費和稅項怎樣？來看看吧！
自從日本首相安倍晉三上台實施「安倍經濟學」後，日圓不斷下跌，除了去日本旅遊的人次增加外，也開始有人留意日本的樓市，因為香港的樓價飛升，日本的樓價相對穩定，而且大家對於日本的社會治安較有信心，覺得在當地買樓會比在大陸買安心。
在下剛在香港買樓，了解整個買樓程序，但日本和香港不同，買樓有什麼地方要注意？未來前景如何？列舉如下：
※ 買樓宜選東京，因為這裡有大量從日本各地來的工作或上學的人，故此租務比較活躍
※ 樓盤最好接近主要鐵路車站，因為上班族佔租客大部分，他們多會選距離車站最多7分鐘的單位
※ 除非打算自住，買樓最好連租約一起買，由經紀代收租金，業主煩惱較少也有穩定回報
※ 買樓最好不要選臨海地區，日本經常有地震，填海區地質較鬆對地震的抵抗力較弱
※ 越新的樓越耐震，2000年後落成的新物業有7級耐震，故此擔心地震的人建議買新樓
※ 和中國人不同，日本人大部分都比較節儉，而且租客多為單身上班族，小單位絕對比豪宅搶手
※ 日本人是守信用有禮貌的民族，絕少出現租霸的的情況，而且日本人租樓要找人作擔保，租客欠租可以向擔保人追收，十分放心
※ 海外人士難在日本借房貸，故此能找到能幫忙借貸的代理最好
※ 2020東京奧運及日本將會開賭，加上量化寬鬆，都有利於刺激經濟，冰封廿年的樓價開始上升
※ 東京雖然人口老化，但「上京」租屋的人越來越多，現時有一半東京人口是租屋住，買樓收租沒問題
※ 日圓下跌會影響租金回報或售價，但透過物業按揭因為借日圓還日圓可以作下跌的對沖
※ 購買日本物業一次性稅項：
1. 印花稅：10,000 – 540,000円，通常是15,000 – 45,000円
2. 產權獲得稅：物業政府估價的3%
3. 登記及牌照稅：應課稅價值之1.3%
4. 銷售稅：8% (通常包括在售價之內)
5. 仲介服務費：交易金額的3% + 60,000円 再加銷售稅
※ 持有日本物業每年稅項：
5. 物業稅：估價 1.4% – 2.1%，(90%情況為1.4%)
6. 都市計劃稅：最高為0.3%
7. 住民稅：每個居民4,000円，並非居住在物業內仍有繳付
8. 所得稅：租金收入少於195萬円稅率5%，330萬円以下10%，695萬以下20%，免稅額為97,500円
9. 管理委託費：租金收入300萬以下4%，收入300萬以上3%
※ 出售日本物業一次性稅項：
10. 資產增值稅：持有5年內為「利潤 – 支出」的30%，持有5年以上為15%
簡單來說，在日本買樓的前景不俗，因為容易租出，租客水準高，除非日圓繼續大跌，否則趁現在日本經濟正在復甦時候入市，會是不錯的機會。
不過很多人都會怕「隔山買牛」的問題，還有不認識日本置業的種種事項，剛好認識多年的朋友K君原來近兩年開始從事海外物業服務，聽他說後獲益良多，包括以上的要點。
他最近在負責一個日本的物業，是在JR大久保站附近。大久保是新宿的下一個站，那裡有很多台灣人經營的民宿，在下過去曾多次住在那裡，另外那裡亦有韓國街，就算是行去新宿也只需15分鐘，是方便而又比較寧靜的地區。
新的物業叫「REGNO SERENO」，是現樓新盤兼永久業權項目，步行3分鐘就到JR大久保站，樓高24層，供217個單位，設有會所，健身室，停車場等，實用面積467-1,170平方呎，樓價HK$260萬起，每平方呎約HK$3,900起，比天水圍更便宜的價錢，新宿附近的住宅，的確吸引。而且為海外買家安排可高達6成的按揭，部份單位連租約出售，每年回報約5-6%。
樓盤有官方網站，大家可以看看裝飾設計用料等。而K君亦知道很多人怕隔山買牛，所以就安排了兩個活動讓大家更深入了解。
1. 東京物業投資講座
內容主要是詳細介紹東京不同地區，例如說明哪裡是高尚住宅區、高級行政人員及外國人喜歡的生活地點、高速發展的區域，還有投資東京物業的相關稅項、買賣費用、按投資東京物業的相關稅項及買賣費用安排等，讓你對日本買樓有初步認識。
2. 東京物業考察團
像參加旅行團，直接到東京現場參觀不同物業，看清看楚避免隔山買牛。K君表示如果看完後決定購買，更可以退還免團費，實地現樓考察0成本。
東京物業投資講座將於1月24-25日(星期六日)在銅鑼灣告士打道281號怡東酒店3樓海景廳I&II舉行，每日有兩場中文兩場英文講座，每場個半小時，而且費用全免。有興趣的朋友，請即填妥以下表格留位，把握免費了解日本買樓的機會！
