日本樓市分析,日本買樓須知及貼士




日圓不斷下跌,除了增加日遊吸引力,買日本樓也成為熱門話題。在下和從事日本物業的朋友討論過,和大家分享在日本買房子的注意重點。優質物業有什麼條件?如何才有穩定回報?奧運開賭和量化寬鬆對樓市的影響如何?在日本買樓收費和稅項怎樣?來看看吧!


自從日本首相安倍晉三上台實施「安倍經濟學」後,日圓不斷下跌,除了去日本旅遊的人次增加外,也開始有人留意日本的樓市,因為香港的樓價飛升,日本的樓價相對穩定,而且大家對於日本的社會治安較有信心,覺得在當地買樓會比在大陸買安心。

在下剛在香港買樓,了解整個買樓程序,但日本和香港不同,買樓有什麼地方要注意?未來前景如何?列舉如下:

※ 買樓宜選東京,因為這裡有大量從日本各地來的工作或上學的人,故此租務比較活躍

※ 樓盤最好接近主要鐵路車站,因為上班族佔租客大部分,他們多會選距離車站最多7分鐘的單位

※ 除非打算自住,買樓最好連租約一起買,由經紀代收租金,業主煩惱較少也有穩定回報

※ 買樓最好不要選臨海地區,日本經常有地震,填海區地質較鬆對地震的抵抗力較弱

※ 越新的樓越耐震,2000年後落成的新物業有7級耐震,故此擔心地震的人建議買新樓

※ 和中國人不同,日本人大部分都比較節儉,而且租客多為單身上班族,小單位絕對比豪宅搶手

※ 日本人是守信用有禮貌的民族,絕少出現租霸的的情況,而且日本人租樓要找人作擔保,租客欠租可以向擔保人追收,十分放心

※ 海外人士難在日本借房貸,故此能找到能幫忙借貸的代理最好

※ 2020東京奧運及日本將會開賭,加上量化寬鬆,都有利於刺激經濟,冰封廿年的樓價開始上升

※ 東京雖然人口老化,但「上京」租屋的人越來越多,現時有一半東京人口是租屋住,買樓收租沒問題

※ 日圓下跌會影響租金回報或售價,但透過物業按揭因為借日圓還日圓可以作下跌的對沖

※ 購買日本物業一次性稅項:

1. 印花稅:10,000 – 540,000円,通常是15,000 – 45,000円
2. 產權獲得稅:物業政府估價的3%
3. 登記及牌照稅:應課稅價值之1.3%
4. 銷售稅:8% (通常包括在售價之內)
5. 仲介服務費:交易金額的3% + 60,000円 再加銷售稅

※ 持有日本物業每年稅項:

5. 物業稅:估價 1.4% – 2.1%,(90%情況為1.4%)
6. 都市計劃稅:最高為0.3%
7. 住民稅:每個居民4,000円,並非居住在物業內仍有繳付
8. 所得稅:租金收入少於195萬円稅率5%,330萬円以下10%,695萬以下20%,免稅額為97,500円
9. 管理委託費:租金收入300萬以下4%,收入300萬以上3%

※ 出售日本物業一次性稅項:

10. 資產增值稅:持有5年內為「利潤 – 支出」的30%,持有5年以上為15%

簡單來說,在日本買樓的前景不俗,因為容易租出,租客水準高,除非日圓繼續大跌,否則趁現在日本經濟正在復甦時候入市,會是不錯的機會。

不過很多人都會怕「隔山買牛」的問題,還有不認識日本置業的種種事項,剛好認識多年的朋友K君原來近兩年開始從事海外物業服務,聽他說後獲益良多,包括以上的要點。

他最近在負責一個日本的物業,是在JR大久保站附近。大久保是新宿的下一個站,那裡有很多台灣人經營的民宿,在下過去曾多次住在那裡,另外那裡亦有韓國街,就算是行去新宿也只需15分鐘,是方便而又比較寧靜的地區。

新的物業叫「REGNO SERENO」,是現樓新盤兼永久業權項目,步行3分鐘就到JR大久保站,樓高24層,供217個單位,設有會所,健身室,停車場等,實用面積467-1,170平方呎,樓價HK$260萬起,每平方呎約HK$3,900起,比天水圍更便宜的價錢,新宿附近的住宅,的確吸引。而且為海外買家安排可高達6成的按揭,部份單位連租約出售,每年回報約5-6%。

樓盤有官方網站,大家可以看看裝飾設計用料等。而K君亦知道很多人怕隔山買牛,所以就安排了兩個活動讓大家更深入了解。

1. 東京物業投資講座

內容主要是詳細介紹東京不同地區,例如說明哪裡是高尚住宅區、高級行政人員及外國人喜歡的生活地點、高速發展的區域,還有投資東京物業的相關稅項、買賣費用、按投資東京物業的相關稅項及買賣費用安排等,讓你對日本買樓有初步認識。

2. 東京物業考察團

像參加旅行團,直接到東京現場參觀不同物業,看清看楚避免隔山買牛。K君表示如果看完後決定購買,更可以退還免團費,實地現樓考察0成本。

東京物業投資講座將於1月24-25日(星期六日)在銅鑼灣告士打道281號怡東酒店3樓海景廳I&II舉行,每日有兩場中文兩場英文講座,每場個半小時,而且費用全免。有興趣的朋友,請即填妥以下表格留位,把握免費了解日本買樓的機會!

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